Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Вступивший 22 июля 2014 года в силу (за исключением отдельных положений) Федеральный закон от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" внес существенные изменения в порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Новый документ также направлен на совершенствование регулирования оценочной деятельности, деятельности саморегулируемых организаций оценщиков и государственной кадастровой оценки. В нем уточняются основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления, конкретизируются требования к договору на проведение оценки, содержанию отчета об оценке объекта оценки, дополняются обязанности оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Хочется остановиться более подробно на наиболее важных изменениях, произошедших в сфере государственной кадастровой оценки и в процедуре оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Так, в соответствии с новыми нормами законодательства государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Также изменен перечень и формат документов, которые необходимо прилагать к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости. В Комиссию необходимо представлять кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости (выдается бесплатно по запросам любых лиц филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по РСО - Алания), содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, отчет о рыночной стоимости и положительное экспертное заключение должны быть представлены как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа.

Таким образом, в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости необходимо прилагать:

- кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов.

О регистрации садовых (дачных) домов

В Республике Северная Осетия-Алания сложилась судебная практика, согласно которой суды признают объекты недвижимости на садовых (дачных) земельных участках пригодными для постоянного проживания или признают садовые (дачные) дома жилыми домами.

Управление Росреестра по Республике Северная Осетия–Алания с учетом положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации), Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее – Закон о садоводстве), ПриказаМинэкономразвития РФ от 03.11.2009 N 447 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества" (далее – Декларация № 447) на основании представленных заявителями деклараций осуществляет государственную регистрацию права собственности на дом, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства (садовый дом, дачный дом). Вид объекта - здание, назначение – нежилое.

После проведения государственной регистрации заявители обращаются для учета изменений в Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) и для внесения изменений в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) с судебными решениями. Изменения вносятся в части назначения объекта недвижимости с нежилого на жилое.

В соответствии с п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации).

Форма декларации об объекте недвижимого имущества утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества».

Сведения об объекте недвижимого имущества (за исключение кадастрового номера земельного участка, на котором расположен объект недвижимости), в том числе, если объектом недвижимости является дом, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства, включая сведения о назначении объекта недвижимости (жилое, нежилое), определяются и вносятся заявителем в декларацию самостоятельно.

Пунктом 2.1 Декларации № 447 предусмотрено заполнение, в том числе ячейки «дом», если объектом недвижимого имущества является дом, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства. При этом если объектом недвижимости является дом, предназначенный для постоянного проживания граждан, в пункте 3 декларации заполняется ячейка «жилое».

В силу п. 5 ст. 25.3 Закона о регистрации истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 названной статьи объект недвижимого имущества (в том числе, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается.

Исходя из положений абз. 2 ст. 1 Закона о садоводстве гражданин вправе возвести на садовом земельном участке, предоставленном ему или приобретенным им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха, в том числе жилое строение без права регистрации проживания в нем.

При этом постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», от 30.06.2011 № 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» абз. 2 ст. 1 Закона о садоводстве в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, а также к землям сельскохозяйственного назначения, признан несоответствующим Конституции Российской Федерации.

Вместе с тем, установление пригодности (непригодности) для постоянного проживания жилого строения, расположенном на садовом земельном участке, соответствия (несоответствия) жилого строения требованиям для признания его жилым помещением, а также наличия у гражданина прав на регистрацию по месту жительства в таком строении, не входит в компетенцию государственного регистратора при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав.

Согласно п. 15 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221 – ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание, является дополнительной характеристикой объекта недвижимости.

В силу статей 16, 22 Закона о кадастре государственный кадастровый учет объекта недвижимости, в том числе в связи с изменением указанных в пунктах 7, 13-20, 25-29 части 2 статьи 7 Закона о кадастре характеристик объекта недвижимости (в частности назначения объекта недвижимости) осуществляется на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и технического плана, подготовленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана здания, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 № 403 (далее – Требования № 403).

На основании п. 16 Требований № 403:

сведения о здании, за исключением сведений о местоположении здания на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации здания, разрешения на ввод здания в эксплуатацию или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания. Копии указанных документов включаются в состав Приложения.

если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие указанных документов, сведения о здании указываются в техническом плане на основании декларации, подготовленной в соответствии с Формой и Требованиями к подготовке Декларации, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 628 (далее – Требования № 628). В указанном случае Декларация в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре является неотъемлемой частью технического плана и включается в состав Приложения.

Учитывая положения ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре, п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, в рассматриваемом случае собственник объекта недвижимости (или его представитель) может обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с приложением технического плана, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости по форме, установленной Требованиями № 628.

В соответствии с п. 12 Требований № 628 в реквизите «Вид, назначение и наименование объекта недвижимости» декларации в выбранных ячейках проставляется знак «V». При этом для здания указывается один из видов назначения здания, предусмотренных п. 15 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, а именно – нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом.

Согласно ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре декларация является неотъемлемой частью технического плана и включается в состав его приложения.

С учетом вышеизложенного полагаем, что на основании решений суда о признании жилых строений, расположенных на садовых (дачных) земельных участках, жилыми домами, либо пригодными для постоянного проживания, в том числе может быть подготовлена декларация об объекте недвижимости для подготовки технического плана здания и внесения соответствующих изменений в ЕГРП и ГКН.